望正資本劉陳杰：預測2025房地產(chǎn)市場(chǎng)出現分化，一二線(xiàn)率先企穩，三四線(xiàn)還需要時(shí)間消化庫存

專(zhuān)題：財經(jīng)年會(huì )2025：預測與戰略

　　《財經(jīng)》年會(huì )2025：預測與戰略暨2024全球財富管理論壇于12月13日-12月15日在北京舉行。望正資本全球宏觀(guān)對沖基金董事長(cháng)劉陳杰出席并演講。

　　劉陳杰在演講中表示，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很重要的內需，去年我們判斷，2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不會(huì )見(jiàn)底?，F在站在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們判斷明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )出現分化，一二線(xiàn)跟三四線(xiàn)、四五線(xiàn)出現分化，有可能一二線(xiàn)能夠率先企穩，可能三四線(xiàn)還有一段時(shí)間需要消化庫存。

　　劉陳杰表示，研究表明，2021年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(cháng)期的拐點(diǎn)，跟人口結構，跟城鎮化的加速度，以及跟中國居民的家庭規模和中國居民收入預期等等因素相關(guān)，可以把它擬合成一條剛需的線(xiàn)。

　　我們發(fā)現2021年開(kāi)始是往下的，一直到2035年，都是往下的，這是剛需的線(xiàn)。過(guò)了20年以后，整體上中國房地產(chǎn)的需求中樞從之前的13億平，降到8億平左右。另外，從2015到2022年，每年實(shí)際的成交和實(shí)際的銷(xiāo)售都比模型測算的值高1到2億平。

　　“所以，很多需求是提前預支了，造成未來(lái)幾年可能名義上今年或者明年房地產(chǎn)的中樞應該是8億平左右，但是因為很多需求已經(jīng)提前預支了，今年、明年包括后年，可能實(shí)際的房地產(chǎn)需求會(huì )達不到模型測算的中樞水平?！彼f(shuō)。

　　談到促進(jìn)居民消費，　劉陳杰指出，現在大家明顯感到居民消費變得更加謹慎了，“有多謹慎？我們測算，兩三年前中國居民的邊際消費傾向大概是0.7%，賺了100塊錢(qián)可能花70，存30塊錢(qián)?，F在邊際消費傾向掉到了0.6到0.65之間，這是用現金流量表算的。掉下來(lái)0.1或0.05對應的就是GDP將近一個(gè)點(diǎn)左右?！彼f(shuō)。

　　怎么樣讓居民消費呢？很多專(zhuān)家說(shuō)給一些補貼，給一些消費券，更好的可能是提高他的收入預期，或者是給他更安全的保障，整個(gè)邊際消費傾向會(huì )重新回到之前的水平。

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