房企拿地總額同比降幅顯著(zhù)收窄，部分民企二線(xiàn)城市高溢價(jià)拿地，什么信號？

　　房企拿地熱情有所回升。

　　中指研究院的數據顯示，11月，在北京、上海等一線(xiàn)城市接連多宗高總價(jià)地塊成交帶動(dòng)下，1—11月百強房企拿地總額同比降幅顯著(zhù)收窄，較10月收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。長(cháng)三角拿地金額繼續居四大城市群之首。

　　克而瑞研究中心指出，在經(jīng)過(guò)相當一段時(shí)間的沉寂后，近期民企投資略有起色，成都、西安等城市的土拍市場(chǎng)迎來(lái)民企高溢價(jià)拿地。

　　接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，受9月底以來(lái)“一攬子”支持政策出臺、新房市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯改善、部分城市土拍規則優(yōu)化等因素影響，11月以來(lái)核心城市土拍市場(chǎng)有所回溫，部分優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率較高。接下來(lái)，若新房銷(xiāo)售能持續改善，核心城市土拍市場(chǎng)預計將溫和修復。

　　拿地總額同比降幅顯著(zhù)收窄

　　中指研究院的數據顯示，1—11月，百強房企拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1—10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　對于百強房企拿地金額同比大幅收窄的原因，中指研究院指出，9月底以來(lái)，一線(xiàn)城市接連優(yōu)化一系列購房政策，市場(chǎng)活躍度保持較高水平，帶動(dòng)短期市場(chǎng)活躍度延續。11月，北京、上海等一線(xiàn)城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊均由頭部央國企摘得，帶動(dòng)百強房企拿地總額同比降幅顯著(zhù)收窄，但拿地企業(yè)仍集中在央國企和地方國資，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎。

　　從新增貨值來(lái)看，1—11月，華潤置地、保利發(fā)展和綠城中國位列前三，新增貨值分別為1091億元、1001億元、958億元。另外，TOP10企業(yè)新增貨值總額7037.0億元，占百強房企的32.0%，新增貨值門(mén)檻為100億元。

　　從各城市群拿地金額來(lái)看，長(cháng)三角繼續居四大城市群之首。中指研究院的數據顯示，1—11月，長(cháng)三角TOP10企業(yè)拿地金額1609.6億元，繼續居四大城市群之首，京津冀TOP10企業(yè)拿地金額1072億元，位列第二。中指研究院認為，長(cháng)三角和京津冀城市群增幅均較高，主要是11月北京、上海拍出多宗高總價(jià)地塊。

　　從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企、國企和地方國資仍是主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區域補充土儲。保利發(fā)展在北京、上海、西安、成都等多個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入前十，在上海和西安均位列第二；中海地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地在3個(gè)城市位列拿地金額前十。濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一，金基地產(chǎn)、潤達豐濱江等區域性房企深耕重點(diǎn)城市增加土地儲備。

　　從全國住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，11月高總價(jià)地塊主要位于北京、上海。入榜地塊中，北京市朝陽(yáng)區酒仙橋、小紅門(mén)、十八里店組團地塊以總價(jià)153.32億元位居榜首，再次刷新北京土地出讓金紀錄。從城市來(lái)看，北京有4宗地入榜，總成交金額293.2億元；上海有5宗地塊入榜，總成交金額為221.4億元；杭州有1宗地塊入榜。

　　部分民企二線(xiàn)城市高溢價(jià)拿地

　　近日，部分民企在重點(diǎn)城市高溢價(jià)拿地。

　　11月20日，杭州3宗宅地均溢價(jià)成交，成交總金額51.37億元。其中，最受關(guān)注的蕭山區奧體博覽中心單元地塊被濱江集團以39.54億元競得，成交樓面價(jià)48186元/㎡，溢價(jià)率33.85%，位居杭州宅地成交樓面價(jià)第二。

　　克而瑞研究中心指出，在經(jīng)過(guò)相當一段時(shí)間的沉寂后，民企投資略有起色，并呈現出些許亮點(diǎn)，成都、西安等城市的土拍市場(chǎng)迎來(lái)民企高溢價(jià)拿地。

　　據克而瑞研究中心統計，30個(gè)重點(diǎn)城市在樓市新政出臺后的（9—11月）土地成交中，民企高溢價(jià)拿地（溢價(jià)率超過(guò)20%）的情況主要發(fā)生在成都、杭州等城市，其中成都11月6日成交的高新區大源板塊宅地，由金昊投資以20.7億元總價(jià)、46.11%溢價(jià)率競得，刷新了高新區樓板價(jià)紀錄，而成都的前一宗熱點(diǎn)地塊則是9月份由貝好家競得的錦江區地塊，總價(jià)10.8億元，溢價(jià)率42.19%。杭州則相對來(lái)說(shuō)一直是民企拿地相對活躍的城市，高溢價(jià)拿地的企業(yè)有濱江、天陽(yáng)等。

　　此外，西安、寧波、合肥、南寧在近期也有民企高溢價(jià)拿地的情況出現，但數量較少，且以10億元以下的地塊為主，即使民企高溢價(jià)拿地，也需要控制整體土地成本。

　　克而瑞研究中心指出，2024年以來(lái)民企投資不振已成為常態(tài)，雖然近期有少量亮點(diǎn)地塊出現，但整體趨勢并未出現明顯改善。從克而瑞研究中心統計的1—10月30個(gè)城市含宅地塊成交結果來(lái)看，民企投資的金額、建面占比分別為15%和20%。

　　據克而瑞研究中心統計，截至10月末，投資拿地金額TOP100的企業(yè)中，民企僅有18家，其次國央企占比為27%，城投占比為55%：在金額劃分上，民企占比為19%，國央企雖然數量也不多，但是憑借較強的資金實(shí)力投資金額占比達到51%，城投則僅占30%。

　　對于當前的土地市場(chǎng)形勢，中指研究院研究副總監徐躍進(jìn)接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前，房企整體拿地規模收縮，拿地策略更聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，各城市土地市場(chǎng)分化明顯。受9月底以來(lái)“一攬子”支持政策出臺、新房市場(chǎng)銷(xiāo)售明顯改善、部分城市土拍規則優(yōu)化等因素影響，11月以來(lái)核心城市土拍市場(chǎng)有所回溫，部分優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率較高。接下來(lái)，若新房銷(xiāo)售能持續改善，核心城市土拍市場(chǎng)預計將溫和修復。