擴募、上新，多只保租房REITs推進(jìn)，市場(chǎng)關(guān)注租金波動(dòng)風(fēng)險

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　　匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的江月路項目一年期以下租約占超三成；招商基金蛇口租賃住房REIT重要租戶(hù)退租，出租率下降約三成。

　　近日，多只底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的公募REITs（下稱(chēng)保租房REITs）申請狀態(tài)有了新進(jìn)展。

　　據上交所披露，華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT兩只產(chǎn)品的擴募申請狀態(tài)更新為“已反饋”；新發(fā)市場(chǎng)上，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、兩只首發(fā)產(chǎn)品的申請狀態(tài)也更新為“已反饋”，以及華泰紫金蘇州恒泰REIT的首發(fā)申請已被受理。

　　宏觀(guān)環(huán)境方面，市場(chǎng)化租金尋底、保障性租賃住房市場(chǎng)供給增加，都可能帶來(lái)租金下降風(fēng)險。例如，僅上市兩個(gè)月后，招商基金蛇口租賃住房REIT林下項目因重要租戶(hù)退租，導致出租率下降30.86%。

　　行業(yè)人士認為，總體看來(lái)，當前REITs市場(chǎng)情緒較佳，不排除風(fēng)險偏好提升，估值較低的產(chǎn)業(yè)園等周期板塊或有一定補漲機會(huì )。

　　退租、降租趨勢延續

　　具體看來(lái)，招商基金蛇口租賃住房REIT于2024年10月23日上市。上市不久后，該基金披露的退租公告稱(chēng)，企業(yè)租戶(hù)租賃合同到期后正式退租，涉及退租的房屋為143套。占林下項目總已出租面積的34.11%，從而退租導致出租率下降30.86%。

　　無(wú)獨有偶，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT2024年以來(lái)，受宏觀(guān)經(jīng)濟和居民收入預期下降等因素影響，項目租金也受到了影響，具體看來(lái)，截至2024年9月30日，該基金保利香檳苑項目保障性租賃住房出租率為90.30%；相較于2024年2季度，該項目保障性租賃住房出租率為95.55%，環(huán)比下降了約5%。

　　一位地產(chǎn)人士告訴第一財經(jīng)記者，保租房REITs這類(lèi)基礎設施項目普遍面臨周邊租賃住房項目競爭的風(fēng)險，因為項目區位、檔次、客群和規模相似，這些因素都會(huì )分流潛在客戶(hù)。同時(shí)，隨著(zhù)上海市保障性租賃住房的持續供應，存在新供應項目與基礎設施項目競爭的可能。若供給增長(cháng)快于需求將導致市場(chǎng)失衡，影響出租率和租金。

　　基于行業(yè)現狀，上交所就上述保租房REITs披露的反饋意見(jiàn)中，也主要關(guān)注了項目的經(jīng)營(yíng)情況、出租率、租金、項目估值等安排。

　　具體而言，對匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，上交所要求披露項目租約期限合規性，特別是虹橋與江月路項目一年期以下租約占比分別為12.75%和36.17%的原因，以及是否符合行業(yè)慣例。

　　對華夏北京保障房REIT，上交所要求補充出租率等材料，并對未來(lái)出租率參數設置的合理性發(fā)表明確意見(jiàn)。該基金申報材料中，溫泉凱盛家園項目近三年及一期出租率分別為84%、83%、89%和88%，預測期內出租率假設為93%。

　　此外，對于華夏華潤有巢REIT擴募申請，上交所反饋意見(jiàn)中提到，除了要求補充披露租金率取值高于周邊同類(lèi)項目的原因外，還要求進(jìn)一步披露競品項目情況。根據申報材料，華夏華潤有巢REIT項目周邊開(kāi)業(yè)滿(mǎn)一年的租賃住房項目有3個(gè)，閔行區除了已經(jīng)開(kāi)業(yè)的10個(gè)租賃住宅社區，還有8個(gè)潛在供應項目共約1萬(wàn)套（間）保租房計劃入市。上交所要求華夏華潤有巢REIT補充披露同區域內市場(chǎng)化租賃住房項目的詳細情況。

　　二級市場(chǎng)估值回暖

　　不過(guò)從二級市場(chǎng)表現來(lái)看，保障性租賃住房項目REITs領(lǐng)漲。

　　2024年至今，中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT漲幅均超約50%，紅土創(chuàng )新深圳人才安居REIT累計漲幅約43%，此外，國泰君安城投保障房REIT和華夏華潤有巢REIT分別累計漲超26%、32%。

　　國信證券指出，在今年經(jīng)濟弱復蘇的環(huán)境下，不同項目類(lèi)型的REITs基金中，對經(jīng)濟周期相對敏感性較低的產(chǎn)品漲幅較高，如保障房、生態(tài)環(huán)保等，在低迷市場(chǎng)中依然能相對保證穩定現金流。

　　此外，新發(fā)市場(chǎng)方面，2024年以來(lái)，公募REITs發(fā)行市場(chǎng)顯著(zhù)回暖。截至2024年底，保障住房類(lèi)REITs新增一只，截至目前，已上市總計5只。不過(guò)，行業(yè)人士預計，后期新政策下，REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴大并且取消了回報率的硬約束等發(fā)行條件，預計保障住房REITs擴募節奏或將提速。

　　2024年8月1日，基礎設施領(lǐng)域REITs項目正式由試點(diǎn)轉入常態(tài)化發(fā)行。新政策擴容了發(fā)行范圍，例如市場(chǎng)化長(cháng)租公寓被納入，在租賃住房領(lǐng)域首次將專(zhuān)業(yè)機構自持、不分拆單獨出售并長(cháng)期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項目，以及專(zhuān)門(mén)為園區入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目納入了底層資產(chǎn)。

　　“不過(guò)，底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的公募REITs，現金流依賴(lài)租金?！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士分析稱(chēng)，且租金定價(jià)、調整及租戶(hù)準入受監管，市場(chǎng)化調整空間有限。如政策變化，包括但不限于租賃價(jià)格指導、租戶(hù)資格審核標準趨嚴等，都可能導致運營(yíng)收入降低。

　　畢馬威中國發(fā)布的季度公募REITs市場(chǎng)觀(guān)察報告分析稱(chēng)，底層物業(yè)的運營(yíng)能力對REITs市場(chǎng)價(jià)格至關(guān)重要。提升并加強運營(yíng)能力成為REITs價(jià)值提升或穩定市價(jià)的重要手段。例如，提供減租優(yōu)惠以維持較高的出租率，或縮減運營(yíng)費用，延后資本性支出，通過(guò)“節流”手段使凈收益率暫時(shí)維持在相對高位。租戶(hù)管理，包括行業(yè)集中度、單一客戶(hù)集中度、續租談判、新租戶(hù)儲備等，也是管理人的日常工作之一。