萬(wàn)達何以受追捧？保險巨頭蜂擁而上！

　　來(lái)源：A智慧保

　　萬(wàn)達廣場(chǎng)成險資香餑餑。

　　近日，新華保險頻繁接盤(pán)萬(wàn)達廣場(chǎng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　僅從去年12月來(lái)看，新華保險用旗下子公司股東坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）先后拿下了赤峰萬(wàn)達廣場(chǎng)、晉江萬(wàn)達廣場(chǎng)、銀川金鳳區萬(wàn)達廣場(chǎng)和淮北萬(wàn)達廣場(chǎng)。

　　事實(shí)上，險資此輪收購王健林的萬(wàn)達廣場(chǎng)從2023年就已開(kāi)始。除了新華保險，陽(yáng)光人壽、大家保險、橫琴人壽等險企也加入到收購萬(wàn)達廣場(chǎng)潮中。從量來(lái)看，新華保險成為此輪萬(wàn)達廣場(chǎng)收購潮的主力軍，2024年，新華保險將9家萬(wàn)達廣場(chǎng)收入囊中。

　　險資蜂擁而至萬(wàn)達廣場(chǎng)背后，一方面或許是希望在此輪房地產(chǎn)周期中抄底，畢竟中央層面對于房地產(chǎn)調控基調已從“房住不炒”轉變?yōu)椤爸沟胤€”；另一方面，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)說(shuō)，有些房地產(chǎn)項目已經(jīng)跌出了“性?xún)r(jià)比”，租金漲幅也較為客觀(guān)，在低利率態(tài)勢下不失為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置選項。

　　險企不斷掀起收購潮

　　新華保險無(wú)疑是這次買(mǎi)入萬(wàn)達廣場(chǎng)的主力險資。

　　“A智慧?！备鶕_(kāi)信息整理，新華保險在2024年至少從王健林手中拿下了9家萬(wàn)達廣場(chǎng)，分別為北京萬(wàn)達廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司、煙臺芝罘萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司、南京萬(wàn)達茂投資有限公司、成都萬(wàn)達商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司、赤峰萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司、銀川金鳳區萬(wàn)達廣場(chǎng)置業(yè)有限公司、晉江萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司、淮北萬(wàn)達廣場(chǎng)投資有限公司、武威萬(wàn)達廣場(chǎng)置業(yè)有限公司。

　　新華保險接盤(pán)萬(wàn)達廣場(chǎng)，大多是由旗下子公司坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）出面收購。股權穿透圖顯示，坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險、中金資本運營(yíng)有限公司分別持股99.99%、0.01%。

　　和新華保險一樣，陽(yáng)光人壽在2023年12月出資55.1億元設立麗水聯(lián)融壹號股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），后者通過(guò)設立的多家子基金陸續拿下多家萬(wàn)達廣場(chǎng)項目，包括合肥萬(wàn)達廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展有限公司、東莞厚街萬(wàn)達廣場(chǎng)投資有限公司、太倉萬(wàn)達廣場(chǎng)投資有限公司、湖州萬(wàn)達投資有限公司、上海金山萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司、廣州蘿崗萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司等。

　　值得一提的是，麗水聯(lián)融壹號股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）在去年11月宣布股權變更，中銀三星人壽保險有限公司、南京太保鑫匯致遠股權投資基金管理合伙企業(yè)（有限合伙）新增入股，分別持股9.07%、9.07%，對應出資額均為5億元，陽(yáng)光人壽出資額降為45億元。

　　大家保險也加入到王健林旗下萬(wàn)達廣場(chǎng)的“收購潮”，2023年5月，大家保險將萬(wàn)達旗下上海松江萬(wàn)達廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達廣場(chǎng)和江門(mén)臺山萬(wàn)達廣場(chǎng)3個(gè)資產(chǎn)包間接收入囊中；2023年10月，大家保險又聯(lián)手橫琴人壽接盤(pán)了位于上海的周浦萬(wàn)達廣場(chǎng)項目。

　　“A智慧?！庇^(guān)察到，這一輪險資收購萬(wàn)達廣場(chǎng)均通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資。2023年底，新華保險宣布和中金資本成立基金時(shí)就表示，基金的主要投向為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接方式主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實(shí)現投資回報。

　　關(guān)于基金設立的原因，彼時(shí)，新華保險表示，公司作為有限合伙人參與設立基金，主要借助專(zhuān)業(yè)機構投資優(yōu)勢，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會(huì )，多元化管理資產(chǎn)，符合公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求及股東利益。

　　險資青睞優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)

　　保險資金具有期限長(cháng)、體量大、追求穩定收益等特點(diǎn)，險企加大優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資有利于拉長(cháng)資產(chǎn)久期，更好地做好資產(chǎn)負債匹配。

　　中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的《中國保險資產(chǎn)管理業(yè)發(fā)展報告（2024）》指出，2024年，從增速來(lái)看，利率債、公募基金和投資性房地產(chǎn)的投資規模增速較快，顯示出保險資金對穩健型資產(chǎn)的偏好。

　　在房地產(chǎn)不景氣周期中，為何險資開(kāi)始著(zhù)手布局不動(dòng)產(chǎn)？業(yè)內人士表示，當前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上遭遇一些困難，急需資金，一些優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)會(huì )以較低價(jià)格出售，險資此時(shí)投資不動(dòng)產(chǎn)，可以獲得一定的價(jià)格優(yōu)勢。

　　從宏觀(guān)環(huán)境來(lái)看，寬松的貨幣政策還將持續。2025年中國人民銀行工作會(huì )議1月3日至4日召開(kāi)，會(huì )議強調實(shí)施適度寬松的貨幣政策，為經(jīng)濟穩定增長(cháng)創(chuàng )造適宜的貨幣金融環(huán)境。綜合運用多種貨幣政策工具，根據國內外經(jīng)濟金融形勢和金融市場(chǎng)運行情況，擇機降準降息。

　　這也意味著(zhù)，低利率態(tài)勢短期內很難改變，險企仍需要積極應對“利差損”風(fēng)險。隨著(zhù)保險資金規模的擴大，險企對于資產(chǎn)配置的需求也在增加，從長(cháng)期來(lái)看，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)投資則有較好的保值增值作用。

　　也有業(yè)內人士指出，險資這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)私募股權基金，其持有期的區間收益主要來(lái)自于底層資產(chǎn)出租、運營(yíng)等的收益。以新華保險舉例，從投資組合來(lái)看，截至2024年6月末，新華保險投資性房地產(chǎn)金額為92.46億元，投資性房地產(chǎn)租金收入為1.67億元，同比增長(cháng)4.4%。

　　從房住不炒到止跌回穩

　　金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，把握好政策方向至關(guān)重要。

　　險企的投資策略和方向既基于自身資產(chǎn)負債兩端的實(shí)際情況，也融入到國家發(fā)展大局中。如這一輪險資收購萬(wàn)達廣場(chǎng)均通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資，回過(guò)頭看，也是在政策的指引下逐步開(kāi)展。

　　2023年2月，證監會(huì )宣布啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。據證監會(huì )介紹，試點(diǎn)工作是證監會(huì )落實(shí)黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟功能的重要舉措。

　　而對于房地產(chǎn)，中央層面對其態(tài)度也在發(fā)生轉變。2024年9月26日，中央政治局會(huì )議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，釋放了最強維穩信號，相關(guān)部門(mén)及地方積極落實(shí)政策。

　　緊接著(zhù)，住建部、金融監管總局聯(lián)合召開(kāi)全國保交房工作推進(jìn)視頻會(huì )議。會(huì )議全面貫徹落實(shí)“9·26”政治局會(huì )議精神和近期國務(wù)院專(zhuān)題會(huì )議部署要求，指導各地進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作，采取有力有效措施盡快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現止跌回穩。

　　2024年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“穩住樓市”，強調“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”。

　　從房住不炒到止跌回穩，似乎也昭示了房地產(chǎn)未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展態(tài)勢。中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)2024總結&2025展望》報告顯示，2024年前三季度新房銷(xiāo)售同比下降明顯，二手房“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)市場(chǎng)保持一定活躍度，但9月市場(chǎng)出現降溫。高層會(huì )議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，政策目標直指扭轉行業(yè)基本面，為市場(chǎng)注入信心，四季度以來(lái)，核心城市市場(chǎng)出現明顯升溫。

　　不過(guò)，對于房地產(chǎn)投資，險企還是要緊繃著(zhù)一根弦。2024年12月，金融監管總局辦公廳關(guān)于印發(fā)《保險資金運用內部控制應用指引（第4號—第6號）》的通知。其中，第5號指引就是針對不動(dòng)產(chǎn)投資。

　　“保險公司開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資，至少要關(guān)注資產(chǎn)負債錯配風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、流動(dòng)性風(fēng)險、法律合規風(fēng)險及操作風(fēng)險等。應當根據監管要求、投資需求、負債特性、償付能力、風(fēng)險偏好、資產(chǎn)負債管理、投資管理能力和風(fēng)險管理能力等因素，合理設定不動(dòng)產(chǎn)投資的配置比例，并履行相應的內部審批程序?！鄙鲜鐾ㄖ赋?。

　　總體而言，在利率下行周期，險企面臨著(zhù)防范“利差損”和“資產(chǎn)荒”的雙重考驗。處于深度調整中的房地產(chǎn)行業(yè)，價(jià)格已經(jīng)跌出一定的性?xún)r(jià)比，而險資作為長(cháng)線(xiàn)資金，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)自然具備較強吸引力。但是，在投資不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，險資仍需要促進(jìn)保險資金運用規范發(fā)展，有效防范和化解風(fēng)險，來(lái)維護保險資金安全性。