超低房貸利率不可持續？多地房貸利率一夜上漲，一線(xiàn)城市二手房成交量同比大增超六成

　　華夏時(shí)報（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 北京報道

　　房貸利率漲了，或許讓許多潛在的購房者一時(shí)有些“猝不及防”。主流房貸利率在過(guò)去一年連續下調剛剛接近歷史低點(diǎn)不久后便出現了回升?！度A夏時(shí)報》記者注意到，近期，包括杭州、福州、南京、蘇州、長(cháng)沙等在內的多個(gè)城市房貸利率下限出現上調，且部分城市上調幅度一度達到20個(gè)基點(diǎn)。

　　業(yè)內認為，房貸利率持續下跌的可能性較小，銀行上調房貸利率是在平衡成本和收益后作出的選擇，這也是當前銀行的主流心態(tài)。同時(shí)，房貸利率上調也與市場(chǎng)有關(guān)。10月份至11月份，在一攬子樓市政策的發(fā)力之下，重點(diǎn)城市住宅成交量重新站上高點(diǎn)。

　　部分城市上調房貸利率下限

　　“很突然，杭州這邊目前首套房貸利率下限是3.1%。11月份以來(lái)，杭州的房貸利率下限經(jīng)過(guò)了兩次調整，先是從2.9%上調至3.0%，然后再上調至3.1%，一共上調了20個(gè)基點(diǎn)?！?2月3日，杭州的一位房產(chǎn)中介對《華夏時(shí)報》記者表示。

　　除了杭州之外，無(wú)錫的一位房產(chǎn)中介也對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“接到了消息，二套房貸利率從此前的3.05%上升至3.3%。我們也覺(jué)得很突然，但是房貸利率本身就是會(huì )變化的，可能不久之后還會(huì )回調?！?/p>

　　年內，“房貸利率之錨”5年期以上LPR出現過(guò)3次較大幅度的下調，累計降幅達到了60個(gè)基點(diǎn)，最新的報價(jià)為3.60%。房貸利率的定價(jià)是各商業(yè)銀行在LPR的基礎上加點(diǎn)形成，由于近年來(lái)樓市走弱，房貸利率的加點(diǎn)持續為負值。同時(shí)，為了進(jìn)一步降低購房門(mén)檻和成本，央行一度取消了房貸利率下限的硬性指標，大部分城市的房貸利率以“2”字開(kāi)頭。

　　“過(guò)去，銀行把房貸利率從低于3.0%上調到3.0%，主要是對沖LPR下調而作出的主動(dòng)回調。但此次部分城市房貸利率下限從3.0%上調至3.1%，客觀(guān)說(shuō)明銀行房貸政策發(fā)生了一些新變化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)。

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，目前，銀行投放房貸的主流心態(tài)是成本和收益需要平衡。一些銀行此前給出的優(yōu)惠利率總體在平滑線(xiàn)的極端位置，對于銀行而言，房貸利率再度下調的空間已然不大。

　　這或許也從側面印證了超低房貸利率或許難以持續，房貸利率也并非可以一直下調。在今年10月份，廣州就有多家銀行表示，要求商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率。彼時(shí)，在5年期以上LPR下調至3.6之后，廣州首套房最低房貸利率為2.6%，比2.85%的公積金貸款利率還要少25個(gè)基點(diǎn)，使得兩者之間出現倒掛。

　　“倒掛”現象或將引發(fā)一系列連鎖反應，使得銀行“開(kāi)卷”低利率，增加貸款風(fēng)險。例如，福州的銀行在上調房貸利率后便表示，上調房貸利率是銀行根據風(fēng)險定價(jià)原則決定的，并非政策收緊。

　　一線(xiàn)城市率先釋放回暖信號

　　上述杭州的房產(chǎn)中介對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“目前市場(chǎng)表現剛剛好于上半年，擔憂(yōu)房貸利率上調會(huì )讓購房者在買(mǎi)房時(shí)再度猶豫不決。已經(jīng)有正在溝通的客戶(hù)詢(xún)問(wèn)，到底是及時(shí)買(mǎi)房比較好，還是再看看后面的市場(chǎng)走勢?！?/p>

　　《華夏時(shí)報》記者注意到，自“9·26新政”之后，10月份、11月份重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯升高。中指研究院發(fā)布的數據顯示，11月份，百城二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月份收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格跌幅進(jìn)一步收窄至-0.07%，深圳、成都、烏魯木齊等城市二手房?jì)r(jià)格止跌轉漲，打破連續7個(gè)月全面下跌的局面。

　　成交量方面，數據顯示，前11月，百城新房銷(xiāo)售面積同比下降約24%，但11月份同比增長(cháng)約15%，延續10月份的改善態(tài)勢。二手房市場(chǎng)持續活躍，11月份重點(diǎn)20城二手房成交套數環(huán)比增長(cháng)11.7%，同比增長(cháng)達到26.3%。

　　值得關(guān)注的是，一線(xiàn)城市在9月底發(fā)布的一系列放松限購的政策的確行之有效，使得一線(xiàn)城市在此輪復蘇行情中起到了“領(lǐng)頭羊”的作用。數據顯示，11月份，一線(xiàn)城市二手房成交量同比增長(cháng)65.8%。以北京為例，11月份，北京新房成交面積約60萬(wàn)平，同比增長(cháng)約20%；二手房成交則超過(guò)1.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(cháng)近10%，同比增長(cháng)約50%，成交套數創(chuàng )去年4月以來(lái)的月度新高。

　　市場(chǎng)的表現或許也是銀行考量如何為房貸利率定價(jià)的一大因素。嚴躍進(jìn)對《華夏時(shí)報》記者說(shuō)：“銀行上調房貸利率下限也與市場(chǎng)回暖有關(guān)。當前各地房貸申請量增加了，銀行房貸投放的壓力也少了很多?！?/p>

　　不過(guò)，在嚴躍進(jìn)看來(lái)，目前，盡管房貸利率有所調整，但依舊是處于相對偏低的水平，各地購房者還是要積極爭取，享受到歷史最寬松的房貸政策。

　　多宗百億元地塊成交

　　在前幾個(gè)月一攬子政策的影響之下，中指研究院方面對《華夏時(shí)報》記者表示，當前需求端政策已經(jīng)較為寬松，居民購房首付比例及貸款利率已經(jīng)達到了歷史最低，限購政策也處于自實(shí)施以來(lái)最寬松的階段，預計隨著(zhù)年末房企沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，加大推盤(pán)力度，12月份的樓市將保持一定活躍度。

　　9月份、10月份房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是放松限購和降低房貸利率，促進(jìn)剛需快速入場(chǎng)。進(jìn)入11月份、12月份之后，政策的行使方向轉為降低房地產(chǎn)交易中的各類(lèi)稅費，例如契稅、增值稅等，促進(jìn)改善性住房的成交。

　　伴隨著(zhù)房地產(chǎn)的建設方向轉向“好房子”，改善型住房普遍集中在新房市場(chǎng)，而新房的價(jià)格則與地價(jià)相關(guān)?！度A夏時(shí)報》記者注意到，近期，重點(diǎn)城市的土拍可以用“如火如荼”來(lái)形容。11月份，成都出讓的地塊中，有兩宗地塊的溢價(jià)率分別達到46.1%和44.4%。隨后，杭州的3宗地塊溢價(jià)率均突破30%。

　　11月29日，北京酒仙橋組團地塊成交，總成交價(jià)達到153.3億元。12月2日，深圳粵海街道地塊成交，其由中海和華潤聯(lián)合體競得，總成交價(jià)為185.1億元，溢價(jià)率達到46.3%。中指研究院分析師孟新增對《華夏時(shí)報》記者表示：“短期來(lái)看，房企仍保持投資聚焦、精準投資的戰略，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，核心城市土拍或繼續溫和修復，但分化現象仍將延續?！?/p>