“華爾街最古老爭議”將在特朗普2.0內解決？還要警惕這些風(fēng)險

　　隨著(zhù)特朗普2.0進(jìn)入倒計時(shí)，這一歷史遺留爭議再次被市場(chǎng)關(guān)注。

　　當前投資者正在加大賭注，特朗普2.0將解決2008年金融危機后華爾街最古老的爭議之一，也是其第一任期內的遺留問(wèn)題——兩房私有化的問(wèn)題，即放松聯(lián)邦政府對聯(lián)邦住房貸款抵押貸款公司（房地美，FMCC）和聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì )（房利美，FNMA）的控制。

　　數據顯示，特朗普勝選后的一個(gè)月內，房地美和房利美的股價(jià)分別上漲了116%和143%。兩房主要業(yè)務(wù)均是通過(guò)從貸款機構購買(mǎi)抵押貸款并將其重新包裝為證券類(lèi)產(chǎn)品，在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著(zhù)核心作用。在2008年金融危機期間，隨著(zhù)抵押貸款違約率飆升，聯(lián)邦政府將兩房收歸國有。

　　特朗普第一任期內曾試圖私有化兩房。如今，隨著(zhù)他即將重新入主白宮，包括約翰·保爾森和比爾·阿克曼在內的一些華爾街最著(zhù)名的投資者開(kāi)始重新押注通過(guò)購買(mǎi)房利美和房地美的普通股和優(yōu)先股，兩房最終將回歸私人控制。

　　歷史遺留問(wèn)題

　　房利美和房地美分別于1938年和1970年由美國國會(huì )創(chuàng )立，旨在擴大美國住房市場(chǎng)，幫助提高美國人的住房擁有率。兩房的業(yè)務(wù)模式是：先購買(mǎi)銀行等原始貸款機構的抵押貸款，承諾在借款人違約之時(shí)向銀行支付本金和利息，通過(guò)這種方式為原始貸款機構提供抵押貸款資金流，從而鼓勵銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)；再把購進(jìn)的抵押貸款打包成抵押貸款證券（Mortgage Backed Securities），在二級市場(chǎng)上向國內外投資者出售，以較低利率籌集資金，從而賺取利差。

　　2007年末~2008年期間，兩房遭到美國次貸危機重創(chuàng )，瀕臨破產(chǎn)，而兩房擁有或擔保了12萬(wàn)億美元總價(jià)值的美國抵押市場(chǎng)的一半，大而不能倒。于是，美國政府在2008年9月6日決定接管兩房。美國財政部也通過(guò)購買(mǎi)兩房?jì)?yōu)先股的形式向其注資，總共投入救助資金1875億美元。

　　注資后，美國政府得到了一種新形式的高級優(yōu)先股，年分紅為10%；同時(shí)，財政部獲得購買(mǎi)兩家公司80%普通股的權證。2012年，由于兩房經(jīng)營(yíng)狀況改善，美國政府變更其股息分紅條款，要求兩家公司的絕大部分利潤必須以股息的形式交給財政部。2017年，美國財政部同意“兩房”保有30億美元資金，但余下所有利潤上交。這相當于兩房在歸還了政府救助資金后，美國政府還凈賺1000多億美元，這導致兩房不滿(mǎn)，加之阿克曼等華爾街人士也悄悄購入了兩房許多股權，于是，重新私有化兩房成為了2008年金融危機遺留的歷史爭議。

　　在特朗普第一任期內，就曾試圖推動(dòng)兩房重新私有化。早在2019年9月5日，美國財政部就公布了兩房私有化的方案，但并未得到國會(huì )批準。而就在特朗普第一任期內的最后幾個(gè)月，他突然要求時(shí)任美國財政部長(cháng)姆努欽和時(shí)任聯(lián)邦住房金融局（FHFA）局長(cháng)卡拉布里（Mark Calabria）加速推動(dòng)兩房私有化。FHFA為兩房的上級監管部門(mén)。

　　一直以來(lái)，姆努欽對這一做法態(tài)度猶豫。因為一方面，這意味著(zhù)美財政部將損失一筆大收入。美國財政部持有兩房合計超過(guò)2200萬(wàn)股的高級優(yōu)先股。公共資料顯示，這些股份每年帶來(lái)的股息、分紅和利潤轉移等收入高達數百億美元。而特朗普最后一年任期時(shí)，美國財政赤字已超過(guò)3萬(wàn)億美元，國債規模高達27億美元。另一方面，兩房私有化也會(huì )影響美國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。一旦兩房私有化后，他們就失去了聯(lián)邦政府背書(shū)，兩房發(fā)行的貸款支持證券就不再是和美國國債一個(gè)安全級別的低風(fēng)險投資品了，這會(huì )導致兩房失去調控房地產(chǎn)金融的作用，進(jìn)而會(huì )引起整個(gè)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的震蕩。但在彼時(shí)特朗普任期即將到期時(shí)，姆努欽也改變了態(tài)度。

　　最后，在2020年5月，FHFA宣布私有化方案，允許兩房保留全部利潤而不用上交財政部，但同時(shí)規定“負責任地結束政府托管”，而允許兩房私有化的前提是，兩房必須至少保留約2400億美元資本金，以抵御另一場(chǎng)金融危機，防止房貸及MBS市場(chǎng)出現流動(dòng)性問(wèn)題。當時(shí)，兩房持有資本金約為235億，意味著(zhù)他們還需要額外籌集1800億美元，才能滿(mǎn)足重新私有化的資本金要求。

　　此后，事情遲遲沒(méi)有進(jìn)展，直到11月中旬，特朗普明確大選落敗后最后一搏，推動(dòng)卡拉布里與姆努欽實(shí)現兩房脫離聯(lián)邦政府的托管。然而，姆努欽在12月中旬表態(tài)稱(chēng)，不會(huì )在拉卡布里擬定的兩房托管終止同意令上簽字，因為無(wú)論通過(guò)IPO募資還是留存全部利潤的方式，短期都難以實(shí)現兩房的資本金充足要求。

　　拜登上臺后，該計劃被擱置?！叭绻皇且咔?，我們就會(huì )讓兩房擺脫托管，重新站起來(lái)?！笨ɡ祭锓Q(chēng)。

　　第二任期大概率推動(dòng)

　　如今，隨著(zhù)特朗普2.0進(jìn)入倒計時(shí)，這一歷史遺留爭議再次被市場(chǎng)關(guān)注。

　　今年9月有知情人士稱(chēng)，不少特朗普第一任期時(shí)的官員，也是特朗普親信，希望在特朗普第二任期內，再度推進(jìn)私有化兩房的計劃，即美國聯(lián)邦政府能出售大部分股份給包括主權財富基金在內的投資者。但特朗普本人在本次競選期間對此保持沉默。知情人士稱(chēng)，上述特朗普親信包括美國國家經(jīng)濟委員會(huì )前主任庫德洛（Larry Kudlow）和白宮總統人事辦公室前主任約翰·麥肯蒂（John McEntee）。相關(guān)協(xié)商自今年春天就已開(kāi)始，其中包括向投資經(jīng)理尋求有關(guān)如何完成交易的建議。華爾街預估，美國政府持有的兩房股份價(jià)值可能高達數千億美元，政府若一次性出售超過(guò)1000億美元的證券，將成為歷史上最大規模的股票和債券發(fā)行，需要包括主權財富基金在內的超大規模投資者接盤(pán)。

　　卡拉布里稱(chēng)：“在我看來(lái)，到2027年，推進(jìn)私有化兩房幾乎100%是可行的。雖然在2025年獲得進(jìn)展的可能性為零，但在特朗普第二任期內，獲得進(jìn)展的可能性為70%?！?/p>

　　房地美前高管戈爾?。‥dward Golding）表示，將房利美和房地美私有化的“好處”將是“恢復這些機構的創(chuàng )新和創(chuàng )業(yè)精神”。他曾在奧巴馬政府期間擔任FHFA局長(cháng)。但同時(shí)，他也警示稱(chēng)：“私有化兩房也可能會(huì )對美國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生意想不到的影響。將雙頭壟斷的權力交給私營(yíng)部門(mén)，我們必須小心?！?/p>

　　戈爾丁的擔憂(yōu)可謂反對重新私有化兩房人士的共識。在反對人士看來(lái)，在美國現有的11萬(wàn)億美元的住房貸款市場(chǎng)中，約有一半獲得兩房的擔保。如前所述，房利美和房地美不提供住房貸款，而是購買(mǎi)各種貸款機構的抵押貸款并將其打包成證券，出售給全球的投資者。因為有美國政府信用的背書(shū)，兩房的MBS評級幾乎相當于美國國債，因此能夠輕松獲得全球保險資管、養老金、主權財富基金的投資。而美國居民房貸規模增長(cháng)的主要來(lái)源不是居民或企業(yè)在銀行的儲蓄，而是MBS的債券募資。同時(shí)，貸款機構也能從兩房處獲得穩定的資金流，進(jìn)而壓低了發(fā)放給貸款者的房貸利率?？梢哉f(shuō)，兩房支撐了在美國廣受歡迎的30年期固定利率抵押貸款。而如果私有化兩房，可能會(huì )影響美國住房市場(chǎng)的信貸獲取。

　　戈爾丁稱(chēng)，兩房結束托管后或面臨資本充足率嚴重不足的問(wèn)題，并可能引發(fā)MBS債券拋售，MBS到期債券收益率飆升，促使美國固定房貸利率隨之抬升，沖擊美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。劇烈的債券收益率波動(dòng)還可能波及美股市場(chǎng)，引發(fā)投資者恐慌性?huà)伿?，打擊超高估值的美股?/p>